راهنمای کامل تنظیم حقوقی اجاره نامه

در میان مردم این باور نادرست شکل گرفته که تنظیم قرارداد اجاره در دفاتر مشاورین املاک به آن اعتبار سند رسمی می بخشد. این تصور کاملا اشتباه است.

در حقیقت، قراردادهای اجاره تنها زمانی از مزایای اسناد رسمی برخوردار می شوند که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند.

با این حال، اغلب طرفین به دلیل هزینه های ثبتی و پیچیدگی های اداری، ترجیح می دهند قرارداد را در دفاتر مشاور املاک تنظیم کنند که در این صورت، قرارداد صرفاً اعتبار سند عادی خواهد داشت.

با این وجود، قانونگذار در سال 1376 با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، گام مهمی در جهت حمایت از حقوق طرفین و جلوگیری از مشکلات قضایی برداشت. بر اساس ماده 2 این قانون، برای اعتبار قراردادهای عادی اجاره، رعایت سه شرط اساسی ضروری است:

1. تنظیم قرارداد در دو نسخه باید تنظیم شود تا هر یک از طرفین معامله نسخه ای از قرارداد را در اختیار داشته باشند.
2. الزام به درج امضای موجر و مستاجر یا مستاجرین در ذیل قرارداد است. این امضاها نشان دهنده رضایت طرفین به مفاد قرارداد و تایید مندرجات آن است.
3. شرط سوم، حضور و تایید دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفین است که باید صحت تنظیم قرارداد و پذیرش آن از سوی طرفین را گواهی کنند.

اهمیت درج دقیق مشخصات طرفین در قراردادهای اجاره

مطابق ماده 10 آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر، درج دقیق مشخصات طرفین در اجاره نامه از الزامات قانونی است.

این مشخصات باید در فرم مخصوص قرارداد اجاره درج شود و شامل نام و نام خانوادگی کامل، نام پدر و نشانی دقیق محل سکونت موجر و مستاجر یا نمایندگان قانونی آنهاست.

در تنظیم اجاره نامه، بخش مشخصات طرفین در ابتدای قرارداد قرار می گیرد و باید با دقت و صداقت کامل تکمیل شود.

به ویژه درج آدرس صحیح محل سکونت اهمیت ویژه ای دارد، زیرا در صورت بروز اختلاف، اوراق قضایی به این نشانی ارسال می شود. ارائه آدرس نادرست می تواند منجر به عدم اطلاع طرفین از روند دادرسی و در نتیجه تضییع حقوق آنها شود.

همچنین درج صحیح شماره ملی و شماره شناسنامه در اجاره نامه ضروری است. این اطلاعات در مواقع حساس، مانند طرح دعوای مطالبه اجاره بهای معوقه، اهمیت می یابد. عدم تطابق مشخصات مندرج در اجاره نامه با مشخصات واقعی طرفین می تواند به رد دادخواست منجر شود و حقوق طرفین را با مخاطره مواجه سازد.

مشخصات دقیق ملک مورد اجاره

یکی از مهم ترین بخش های اجاره نامه، درج دقیق مشخصات و ویژگی های ملک مورد اجاره است. این مشخصات باید به طور کامل و با جزئیات در قرارداد ذکر شود تا از هرگونه ابهام یا سوء استفاده احتمالی جلوگیری شود.

در ابتدا باید نوع کاربری ملک به صراحت مشخص شود. این امر اهمیت ویژه ای دارد زیرا عدم تصریح کاربری می تواند به سوء استفاده منجر شود.

برای مثال، اگر کاربری مسکونی در قرارداد قید نشود، ممکن است مستاجر از ملک برای فعالیت های تجاری استفاده کند که این امر می تواند مشکلات حقوقی متعددی را به همراه داشته باشد.

حدود و مشخصات دقیق ملک باید مطابق با سند مالکیت در قرارداد درج شود. در مورد آپارتمان ها، باید تعداد واحدهای ساختمان، طبقه مورد نظر، متراژ دقیق و وضعیت پارکینگ مشخص شود.

همچنین نشانی کامل پستی، کد پستی و پلاک ثبتی ملک باید به درستی در متن اجاره نامه قید گردد. این اطلاعات دقیق نه تنها برای شناسایی صحیح ملک ضروری است، بلکه از بروز اختلافات احتمالی در آینده نیز پیشگیری می کند.

تعیین دقیق مدت زمان در قراردادهای اجاره

تعیین دقیق مدت زمان در قراردادهای اجاره از ارکان اساسی این نوع قراردادها محسوب می شود. طول مدت اجاره باید به صورت صریح و روشن در قرارداد ذکر شود، مثلا 6 ماه یا 12 ماه.

این تصریح از اهمیت ویژه ای برخوردار است زیرا برخلاف باور نادرستی که در جامعه رواج یافته، سکوت در مورد مدت اجاره به معنای قرارداد یک ساله نیست و محاکم قضایی چنین استنباطی را نمی پذیرند.

تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد باید به صراحت در متن اجاره نامه قید شود تا از هرگونه تفسیر نادرست یا اختلاف نظر جلوگیری شود. تاریخ شروع قرارداد اهمیت ویژه ای دارد زیرا مبنای محاسبه زمان پایان قرارداد است. در واقع، تاریخ انعقاد قرارداد، نقطه آغاز محاسبه مدت اجاره خواهد بود.

این دقت در تعیین زمان بندی، نه تنها حقوق طرفین را تضمین می کند، بلکه از بروز اختلافات احتمالی در آینده نیز پیشگیری می کند. هر گونه ابهام در این زمینه می تواند منجر به مشکلات حقوقی و دعاوی قضایی شود.

اهمیت تعیین دقیق اجاره بها و نحوه پرداخت در قراردادهای اجاره

تعیین دقیق میزان اجاره بها و شیوه پرداخت آن از عناصر کلیدی در تنظیم قرارداد اجاره است. توصیه می شود مبلغ اجاره بها به صورت صریح و به پول رایج کشور تعیین شود و از تعیین آن براساس معیارهای متغیر مانند سکه طلا خودداری گردد، زیرا نوسانات قیمت چنین معیارهایی می تواند موجب ضرر و زیان طرفین شود.

نحوه پرداخت اجاره بها نیز باید به روشنی در قرارداد مشخص شود. برای مثال، باید معین شود که پرداخت ها به چه شخصی، در چه زمانی و به چه صورتی انجام خواهد شد. در مواردی که اجاره بها به صورت اقساط یا در قالب بازپرداخت وام موجر تعیین می شود، باید جزئیات کامل آن در قرارداد درج گردد.

نکته مهم دیگر، پیش بینی خسارت تأخیر در پرداخت است. موجر باید در قرارداد، شرط التزام یا خسارت تأخیر را به صورت مشخص قید کند تا در صورت دیرکرد در پرداخت اجاره بها، جریمه ای معین به ازای هر روز تأخیر قابل مطالبه باشد. این امر ضمانت اجرای مؤثری برای پرداخت به موقع اجاره بها محسوب می شود.

شرایط و ضوابط مهم در استفاده از ملک مورد اجاره

نحوه استفاده از ملک مورد اجاره باید به صورت دقیق و شفاف در قرارداد مشخص شود. در مواردی که ملک مسکونی برای فعالیت تجاری اجاره داده می شود، باید نوع دقیق فعالیت در قرارداد ذکر شود. مستأجر صرفاً مجاز به انجام همان فعالیت مشخص شده است و برای هرگونه تغییر کاربری نیازمند اجازه موجر می باشد.

موضوع حق اجاره به غیر نیز از نکات مهمی است که باید در قرارداد تصریح شود. گرچه در اکثر قراردادهای چاپی این حق منع شده است، اما برای جلوگیری از اختلافات آتی، باید وضعیت آن به روشنی در قرارداد مشخص شود.

مسئولیت پرداخت هزینه های جاری ملک نیز باید تعیین گردد. طبق اصل، پرداخت هزینه های آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و عوارض پسماند بر عهده مستأجر است، مگر اینکه طرفین طبق ماده 10 قانون مدنی توافق دیگری کرده باشند. در آپارتمان هایی که انشعابات مشترک دارند، نحوه محاسبه و تقسیم هزینه ها باید مشخص شود.

تعداد ساکنین مجاز در ملک نیز باید در قرارداد قید شود. این موضوع از منشأهای رایج اختلاف بین موجر و مستأجر است، زیرا گاه مستأجر تعداد کمتری را اعلام می کند اما بعداً تعداد ساکنین افزایش می یابد. تمامی این موارد باید در قرارداد درج و به امضای طرفین و شهود برسد تا ضمانت اجرای قانونی داشته باشد.